True Real Estate — Сравнение четырёх оферов на Бали

Итог

Кто эффективнее на каждом горизонте

Эффективность = совокупная доходность на вложенный капитал: накопленная аренда + изменение стоимости с учётом decay лизхолда. В реалистичном сценарии год 5 заякорен на цифры таблицы True RE, 10–15 лет — проекция. Переключите сценарий аренды вверху — числа пересчитываются. Главное — как растёт разрыв с горизонтом.

Горизонт 5 лет · совокупная доходность

1Wyndham — Нуса Дуа53.5%

2NEXA — Пандава39.3%

3BASE VILLAS — Улувату30.6%

4NEXA NAMI — Мелясти22.5%

Лидер: 1.54× капитала · 10.7%/год · остаток лизхолда 55 л.

Горизонт 10 лет · совокупная доходность

1Wyndham — Нуса Дуа154.1%

2NEXA — Пандава126.4%

3NEXA NAMI — Мелясти105.0%

4BASE VILLAS — Улувату97.8%

Лидер: 2.54× капитала · 15.4%/год · остаток лизхолда 50 л.

Горизонт 15 лет · совокупная доходность

1Wyndham — Нуса Дуа269.7%

2NEXA — Пандава227.1%

3NEXA NAMI — Мелясти200.3%

4BASE VILLAS — Улувату167.5%

Лидер: 3.70× капитала · 18.0%/год · остаток лизхолда 45 л.

Реалистичный сценарий = базовые цифры таблицы True RE (заполняемость 70–78%, заявленный ADR). Год 5 заякорен ровно на источник.

Проекция Jarvis расчёт

Сводка 5 / 10 / 15 лет

Год 5 — ровно из таблицы True RE. 10 и 15 лет — прирост: индексированная аренда плюс изменение стоимости с учётом decay лизхолда. Зелёным — лучший в строке.

Показатель	BASE VILLAS — Улувату	NEXA — Пандава	Wyndham — Нуса Дуа	NEXA NAMI — Мелясти
Через 5 лет (якорь — таблица-источник)
Совокупная аренда	$64 235	$42 418	$96 180	$47 767
Стоимость перепродажи (нетто)	$169 100	$134 364	$273 120	$194 728
Совокупная доходность	30.6%	39.3%	53.5%	22.5%
Средняя %/год	6.1%	7.9%	10.7%	4.5%
Мультипликатор капитала	1.31×	1.39×	1.54×	1.23×
Через 10 лет (проекция)
Совокупная аренда	$165 937	$119 950	$271 975	$161 767
Стоимость перепродажи (нетто)	$174 936	$155 281	$313 459	$225 041
Совокупная доходность	97.8%	126.4%	154.1%	105.0%
Средняя %/год	9.8%	12.6%	15.4%	10.5%
Мультипликатор капитала	1.98×	2.26×	2.54×	2.05×
Через 15 лет (проекция)
Остаток лизхолда, лет	13 л.	62 л.	45 л.	62 л.
Совокупная аренда	$283 838	$209 830	$475 771	$293 924
Стоимость перепродажи (нетто)	$168 497	$179 226	$358 245	$259 743
Совокупная доходность	167.5%	227.1%	269.7%	200.3%
Средняя %/год	11.2%	15.1%	18.0%	13.4%
Мультипликатор капитала	2.67×	3.27×	3.70×	3.00×

Компоненты «аренда» и «resale» показаны для прозрачности; заголовочная доходность за 5 лет — консервативная цифра компании (её «общая прибыль» учитывает внутренние корректировки графика оплаты), поэтому сумма компонент может выглядеть выше. На горизонте 10–15 лет короткий лизхолд проявляет себя сильнее всего — это видно по строке «остаток лизхолда» и графику Resale.

Источник из таблицы True RE

Данные 5 лет — как в таблице

Дословно из сравнительной таблицы, без пересчёта. Это якорь, относительно которого построена проекция.

Показатель	BASE VILLAS — Улувату	NEXA — Пандава	Wyndham — Нуса Дуа	NEXA NAMI — Мелясти
Локация	Uluwatu	Pandawa	Nusa Dua	Melasti
Тип/срок владения	Лизхолд 28 лет	Лизхолд 77 лет	Лизхолд 30 лет + 30 лет	Лизхолд 77 лет
Сдача	Q4 2027	Q2 2028	Q2 2028	Q1 2029
Площадь, м²	60 м²	37 м²	55 м²	44 м²
Цена юнита	$160 000	$113 000	$214 900	$175 000
Спец-цена (100%)	$140 800	$99 440	$189 112	$154 000
Цена за м²	$2 667	$3 054	$3 907	$3 977
Первый взнос	10.0% · $16 000	55.0% · $62 150	30.0% · $64 470	20.0% · $35 000
ADR / заполняемость	$150 · 70.0%	$110 · 75.0%	$149 · 78.0%	$153 · 78.0%
Чистая аренда/мес	$1 453	$1 154	$2 816	$1 673
Годовой ROI	10.9%	12.3%	15.7%	11.5%
Окупаемость с вложения	10.6 л.	10.1 л.	8.3 л.	11.4 л.
Точка выхода 5 лет	$174 330	$138 520	$281 567	$200 750
«Капитализация»	109.0%	122.6%	131.0%	114.7%
Прибыль от аренды 5 лет	$64 235	$42 418	$96 180	$47 767
Общая прибыль 5 лет	$48 929	$44 390	$114 980	$39 389
Доходность 5 лет	30.6%	39.3%	53.5%	22.5%
Средняя %/год	6.1%	7.9%	10.7%	4.5%
Управляющая компания	Собственная управляющая компания	AUMANA Management	Wyndham Hotels & Resorts	AUMANA Management

Структурный разбор

Каждый офер по отдельности

Параметры, сильные стороны и риски через призму проверки True RE (лизхолд, УК, доля инвестора, локация, сроки).

BASE VILLAS Uluwatu

Uluwatu · Лизхолд 28 лет

Цена / спец

$160 000 / $140 800

Площадь · цена м²

60 м² · $2 667

ADR · OCC

$150 · 70.0%

Годовой ROI

10.9%

Сдача · взнос

Q4 2027 · 10.0%

УК

Собственная управляющая компания

Доходность 15 лет · ср/год

167.5% · 11.2%

Остаток лизхолда (15 лет)

13 лет

Сильные стороны

+ Самый низкий порог входа — первый взнос 10% ($16 000)+ Ближайшая сдача в наборе — 17 месяцев+ Лучшая цена за м² ($2 667)+ Самый высокий ADR в наборе ($150/сутки)

Риски (призма True RE)

! Самый короткий лизхолд в наборе — 28 лет, продление не заявлено! Собственная УК, не международный бренд! Самая низкая заполняемость в наборе (70%)! Самый низкий годовой ROI (10,9%) и самый долгий срок окупаемости (10,6 года)

Лизхолд 28 лет — продление в источнике не заявлено.

NEXA — Royal Oasis Black Edition

Pandawa · Лизхолд 77 лет

Цена / спец

$113 000 / $99 440

Площадь · цена м²

37 м² · $3 054

ADR · OCC

$110 · 75.0%

Годовой ROI

12.3%

Сдача · взнос

Q2 2028 · 55.0%

УК

AUMANA Management

Доходность 15 лет · ср/год

227.1% · 15.1%

Остаток лизхолда (15 лет)

62 лет

Сильные стороны

+ Лизхолд 77 лет — без необходимости продления+ Застройщик NEXA в whitelist True RE+ Профильная УК AUMANA Management+ Самая доступная цена при полной оплате в наборе — $99 440

Риски (призма True RE)

! Самый высокий первый взнос в наборе — 55% ($62 150)! Самый маленький юнит в наборе (37 м²)! ADR ниже среднего по набору ($110/сутки)

Лизхолд 77 лет — единый длинный срок, без продлений.

Wyndham x TEUS — Ramada Nusa Dua

Nusa Dua · Лизхолд 30 лет + 30 лет

Цена / спец

$214 900 / $189 112

Площадь · цена м²

55 м² · $3 907

ADR · OCC

$149 · 78.0%

Годовой ROI

15.7%

Сдача · взнос

Q2 2028 · 30.0%

УК

Wyndham Hotels & Resorts

Доходность 15 лет · ср/год

269.7% · 18.0%

Остаток лизхолда (15 лет)

45 лет

Сильные стороны

+ Мировой оператор Wyndham Hotels & Resorts+ Самый высокий годовой ROI (15,7%) и самая быстрая окупаемость (8,3 года)+ Лучшая доходность за 5 лет — 53,5% (в среднем 10,7% годовых)+ Высокая заполняемость (78%)

Риски (призма True RE)

! Самая высокая абсолютная стоимость входа — $214 900 ($189 112 при полной оплате)! Базовый срок лизхолда всего 30 лет, продление на 30 лет договорное! Самая высокая цена за м² в наборе ($3 907)

Лизхолд 30 лет + 30 лет — 30 базовых + 30 продление, продление договорное.

NEXA — NAMI Villas

Melasti · Лизхолд 77 лет

Цена / спец

$175 000 / $154 000

Площадь · цена м²

44 м² · $3 977

ADR · OCC

$153 · 78.0%

Годовой ROI

11.5%

Сдача · взнос

Q1 2029 · 20.0%

УК

AUMANA Management

Доходность 15 лет · ср/год

200.3% · 13.4%

Остаток лизхолда (15 лет)

62 лет

Сильные стороны

+ Лизхолд 77 лет — без необходимости продления+ Застройщик NEXA в whitelist True RE+ Высокий ADR ($153) и заполняемость (78%)+ Умеренный первый взнос — 20%

Риски (призма True RE)

! Самая долгая сдача в наборе — 32 месяца до ввода в эксплуатацию! Самая высокая цена за м² в наборе ($3 977)! Самая низкая доходность за 5 лет (22,5%, в среднем 4,5% годовых) и самый долгий срок окупаемости после сдачи в наборе

Лизхолд 77 лет — единый длинный срок, без продлений.

Методология и оговорки. Цифры 0–5 лет — из сравнительной таблицы True RE (снимок 26.06.2026), не изменялись. Показатели 10 и 15 лет в источнике отсутствуют — это проекция Jarvis по прозрачной модели: год 5 заякорен ровно на цифры таблицы (доходность и стоимость выхода компании не менялись); далее к нему добавляется индексированная аренда за годы 6–N и изменение стоимости перепродажи. Стоимость считается как рост капитала после 5 лет, умноженный на коэффициент остатка лизхолда (1−(1+k)^−t): чем короче остаток срока — тем сильнее проседает стоимость. «Средняя %/год» — накопленная доходность ÷ срок (не сложный процент). Сценарий аренды в источнике не задан (один набор загрузки/ADR) — смоделирован Jarvis как множитель на чистую операционную аренду: реалистичный = таблица (×1.00), пессимистичный −18% (загрузка к рыночному минимуму Бали ~65%, ADR −5%), оптимистичный +12% (устойчивый высокий сезон, ADR +7%); сценарий двигает аренду и год-5 доходность через её вес, рост стоимости капитала задаётся отдельным слайдером. Модель не учитывает: налоговые режимы при перепродаже, валютный риск IDR, точечные риски стройки и УК, форс-мажор рынка. «Право продления» (Suka) и продления 30+25 / 30+30 — договорная опция, не гарантия: режим «Только база» показывает пессимистичный сценарий без продления. Это инструмент для разговора go/no-go, не инвестиционная рекомендация. Решение — за владельцем.

True Real Estate · «True» = правда, даже если она ухудшает картинку. Все допущения видны и регулируются выше.

Кто эффективнее на каждом горизонте

Эффективность актива на дистанции

Сводка 5 / 10 / 15 лет

Данные 5 лет — как в таблице

Каждый офер по отдельности